【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報導(dǎo)】高力國際商用不動產(chǎn)趨勢論壇已於2016年6月30日在臺中市舉辦，吸引超過百名房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)者參與，席間重量級不動產(chǎn)投資、大型連鎖飯店經(jīng)營、以及不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)者紛紛就其在臺經(jīng)營、投資經(jīng)驗進行分享，整體來說，業(yè)者對於臺灣不動產(chǎn)發(fā)展仍信心，而能夠出現(xiàn)高價交易的產(chǎn)品，著重在於「特色」。
 
與談嘉賓包含逢甲大學(xué)資深副校長楊龍士、高力國際亞太區(qū)資本市場及投資服務(wù)部董事總經(jīng)理鄧文傑．並由高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍、子樂投資股份有限公司總裁詹偉立、中華民國購物中心協(xié)會理事長蔡明璋、臺中市不動產(chǎn)開發(fā)商業(yè)同業(yè)公會理事長魏嘉銘、亞洲三井不動產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理涌井耕人針對大型複合式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各自提出精彩論述．
 
另外逢甲大學(xué)土地管理學(xué)系系主任陳建元、臺中市政府都市發(fā)展局局長王俊傑、臺中市工商發(fā)展投資策進會總幹事黃望修、臺中市政府經(jīng)濟發(fā)展局局長呂曜志及永聯(lián)物流開發(fā)董事總經(jīng)理張建泰則以投資臺灣新契機為題，為臺中的建設(shè)與發(fā)展加持力道．
 
近幾年活躍於北市房地產(chǎn)的子樂投資總裁詹偉立更於論壇中表達，想在七期以外的臺中新都心，進行大型商圈的打造計畫，大魯閣開發(fā)董事長蔡明璋更看上臺中驚人消費能力，希望覓地興建運動型購物中心。
 
房市遇瓶頸 大型複合式開發(fā)案分散風(fēng)險
 
目前房市遇上瓶頸，過往建商仰賴的住宅銷售因高額房屋稅及政策抑制遭遇阻力，高力國際董事總經(jīng)理劉學(xué)龍指出，此時正是建商思考資產(chǎn)重新配置的時候，將過去將雞蛋放在同一個籃子裡的想法要慢慢改變，反而應(yīng)該朝向土地達到最高及最好使用綜效的複合式開發(fā)案。
 
詹偉立：房地產(chǎn)是門生意 提升租金等同提升資產(chǎn)價值
 
子樂投資總裁詹偉立指出，不動產(chǎn)其實是個蹺蹺板，一頭是不太需要管理的地皮、住宅及商辦，其中地皮、住宅只需賣掉就好，即便商辦也只需出租，管理上不需花費太多心力。不過，另一頭則是以商用模式經(jīng)營房地產(chǎn)，包括飯店、零售業(yè)等，其實就等同是一門生意。
 
舉例來說：忠孝東路同一側(cè)上有兩家飯店，同樣興建設(shè)計規(guī)劃、甚至興建成本同樣為30億元，但是一家品牌為假日飯店、另一家品牌則是君悅飯店，每晚所能銷售的房價則有倍數(shù)的差異。原因就是品牌與管理所帶來的增值效益不同。
 
他進一步以自身經(jīng)驗說明，以北市西門町萬國大樓為例，2010年以30.5億元買進，租金收益率約3％，隔兩年後，則以67億元賣給富邦人壽，租金收益率仍舊約3％，若光看租金收益率其實相同，後者的賣價為何能較前一次買進的價格還要翻倍。
 
詹偉立點出，建物其實還是原始的老建物，並沒有打掉重建，關(guān)鍵在租金提升才能帶動資產(chǎn)價值的提高，當(dāng)初買進時，經(jīng)過一番整理，再加上重新招租進來付租能力強的品牌，將整棟大樓租金明顯提升，這時，再以3％租金收益率回推資產(chǎn)價值，便可以確切掌握資產(chǎn)增高的價值。
 
再來提到的是必須掌握市場需求，市場到底缺甚麼？以2015年子樂投資甫買進的北市信義計畫區(qū)A7街廓，也就是中國信託銀行信義總部，當(dāng)初經(jīng)過仔細評估才決議要做頂級飯店與精品旗艦店。
 
詹偉立進一步分析，以信義計畫區(qū)來說，未來幾年還有高達數(shù)萬坪的頂級商辦供給量釋出，再對照指標(biāo)商辦臺北101大樓的經(jīng)驗，2004年完工，直到前兩年才達到快滿租的目標(biāo)，花了10年時間，而且這段時間內(nèi)，商辦租金只是持平，根本漲不動。未來臺北商辦市場呈現(xiàn)供過於求的可能性高。反觀北市的觀光旅館目前約1萬間房，相較亞洲任何一個一線城市動輒3~6萬間房的供給量其實是明顯缺乏，更遑論要追上擁有6萬間房的新加坡。
 
即便目前陸客來臺人數(shù)限縮，不過，所造成的衝擊僅限於三星級旅館或是平價商旅，反觀日本、香港以及韓國等觀光人次則持續(xù)增加，而且這批旅客也是頂級旅館的主要消費者，而且，因目前桃園機場負(fù)載有限，限制更多想來臺觀光的旅客，未來第三航廈完工後，勢必能提供更多的航班以及旅客來臺，因此，才決議將A7街廓打造成頂級飯店。
 
開設(shè)購物中心 秉持輕資產(chǎn)重管理
 
面對目前房市瓶頸，中華民國購物中心協(xié)會理事長、大魯閣開發(fā)董事長蔡明璋表示，將持續(xù)著重於零售房地產(chǎn)開發(fā)，反觀觀光飯店則屬於風(fēng)險產(chǎn)品的行業(yè)，常常因為政治因素而受到牽連。
 
反觀購物中心則是目前還具有潛力的事業(yè)，以日本來說有高達3200家大型購物中心、中國則有4500家，反觀臺灣目前則有75家購物中心、45家百貨公司以及120家量販店，相較下來，仍有發(fā)展空間。
 
不過，購物中心必須具備主題性，才能吸引民眾持續(xù)上門，以誠品來說，便是結(jié)合文創(chuàng)的購物中心，至於，大魯閣則會朝向結(jié)合運動主題的購物中心，畢竟運動商機是全球都在同步成長的趨勢，以高雄市剛開幕的草衙道購物中心為例，便是結(jié)合賽車主題的購物中心，不過，經(jīng)營購物中心必須朝向「朝向輕資產(chǎn)、重管理」的經(jīng)營模式，以草衙道來說，因為土地是自己買下，再加上興建已及招商等相關(guān)成本，投資金額總計花了70億元，其實對於業(yè)者來說相當(dāng)吃重，倘若只是經(jīng)營，而不持有土地，則可以投資數(shù)十個購物中心，因此，未來開設(shè)購物中心必須朝向與金融市場結(jié)合。
 
臺中市人口數(shù)將超越高雄市 成全臺第二大縣市
 
臺中市不動產(chǎn)開發(fā)商業(yè)同業(yè)公會理事長、嘉磐建設(shè)董事長魏嘉銘指出，臺中市目前人口數(shù)約275萬人，而且呈現(xiàn)淨(jìng)成長的趨勢，推估再過1~2年便能超越高雄市，成為全國第二大縣市，僅次於新北市。
 
至於，臺中市的消費利其實是最強、消費能力並不遜於臺北市，以新光三越臺中店為例，2015年坪效高達53.9萬元，不但冠於全國，更相較北市新光三越信義新天地四館坪效約46.1萬元，還高出7.8萬元，堪稱「一館抵四館」，再來即便七期的住房率雖然不到20％，但多數(shù)買方己乎沒有貸款，也沒有要出售的打算。
 
購物中心營運目標(biāo)鎖定時間型消費
 
目前在林口開設(shè)三井outlet的亞洲三井不動產(chǎn)副總經(jīng)理涌井耕人表示，在日本開設(shè)購物中心相當(dāng)競爭，反觀臺灣則具有相當(dāng)潛力，而且開設(shè)購中心其實要注重相當(dāng)多細節(jié)，不是把大型品牌招進來開店就好，重點在廠商的排列組合，而且不時要更換新品牌進駐，才能給民眾再次前來的動力。
 
而購物中心應(yīng)該鎖定的是時間型消費，而非目的型消費，簡單來說，將購物中心打造成一個家庭可以來無壓力逛街的模式，而且花費更多時間駐足在購物中心，不一定為了要購買某樣?xùn)|西才來購物中心，因此，著重於目的型購物的網(wǎng)路購物有所區(qū)隔。
 
他強調(diào)，購物中心經(jīng)營的挑戰(zhàn)是從開幕那天以後，包括如何讓人潮回流，已經(jīng)動線規(guī)劃是否完善，因此，現(xiàn)在才是檢視林口outlet競爭力的最好時間點。